Гарантийный период: как фиксировать дефекты в новостройке и требовать их устранения

Вы здесь, потому что ремонт закончен и вы живёте в квартире. Первые сезоны — время, когда дом «садится»: появляются трещины, промерзают углы, текут стыки. На этом этапе ваша задача — вовремя заметить дефект, правильно его зафиксировать и заставить застройщика устранить его за свой счёт.

Какой гарантийный срок у застройщика

Отправная точка — ваш договор. Типовая форма ДДУ задаёт минимум, а Строительный кодекс 2026 года — новые, более длинные сроки.

Источник	Срок	На что
Типовая форма ДДУ, п. 17	Не менее 2 лет	Квартира с даты передачи
Строительный кодекс, ст. 122 (с 01.07.2026)	Не менее 5 лет	Объект в целом
Строительный кодекс, ст. 122 (с 01.07.2026)	Не менее 10 лет	Несущие конструкции, кровля, фасады
ГК РК, ст. 630 п. 5	До 3 лет	Скрытые недостатки

Практическое правило: ориентируйтесь на самый короткий срок, который может применить застройщик, и заявляйте дефекты сразу. Подробный разбор — в статье «Гарантия застройщика на квартиру: 2, 5 или 10 лет», а если срок по договору истекает или спорный — на странице «Гарантия 5 лет».

Какие дефекты обычно всплывают в гарантийный период

Чаще всего в новостройках Астаны проявляются:

• трещины в стенах и на стыках перекрытий;
• промерзание углов, откосов и примыканий окон зимой;
• конденсат и плесень из-за слабой вентиляции;
• протечки стояков, кровли, межпанельных швов;
• неработающая или слабая вентиляция.

Что из этого гарантийный случай, а что нет, — в статье «Трещины, холод и некачественная отделка».

Как зафиксировать дефект

Дефект, который не задокументирован, для застройщика не существует. Фиксируйте по схеме:

1. Фото и видео с общим планом и крупно, с рулеткой или уровнем в кадре.
2. Дата обнаружения — в журнале или заметке, с привязкой к фото.
3. Замеры: ширина трещины, отклонение стены, температура поверхности.
4. Тепловизионная съёмка для промерзаний — только в отопительный сезон, когда есть перепад температур. Подробнее — тепловизионное обследование.
5. Заключение специалиста по серьёзным дефектам: оно отвечает на вопрос о причине, и спор с застройщиком идёт уже о сроках и сумме, а не о том, есть ли дефект вообще.

Как требовать устранения

Устные звонки в отдел гарантии и сообщения в чате удобны, но не заменяют письменного требования. В нём укажите:

• реквизиты договора и дату передачи квартиры;
• перечень дефектов: где, что, с какой даты;
• приложения — фото, замеры, заключение;
• требование устранить в конкретный разумный срок;
• контакт для согласования доступа в квартиру.

Отправляйте так, чтобы получение было подтверждено: нарочно с отметкой, курьером или почтой с уведомлением. Заготовку письма поможет собрать генератор претензии.

Закон о защите прав потребителей предусматривает неустойку 1% в день за просрочку устранения недостатков (ст. 35). Применяется ли он к отношениям по ДДУ — вопрос спорный, поэтому на эту сумму стоит рассчитывать с осторожностью.

Когда застройщик пришёл устранять

Пустите бригаду застройщика и проследите, что именно делают: перекрашивают трещину или устраняют её причину. После работ подпишите акт об устранении с перечнем выполненного и датой. Если дефект вернётся, этот акт докажет, что он повторный, а не новый, — и что устранение было некачественным. Отказываться от подписи без причины не стоит, но и подписывать «всё устранено», если это не так, нельзя.

Если застройщик тянет или отказывает

Типичные ответы — «это эксплуатация», «это ваш ремонт», «ждите очереди». Каждое из них опровергается документами: фото с приёмки, акт с замечаниями, заключение о причине дефекта. Если устранение затягивается или в нём отказывают, переходите к следующему шагу — претензии, экспертизе и суду. Пошаговый план есть в статье «Застройщик не устраняет недостатки».

Где теряют деньги на этом этапе

• Ждут конца гарантии, чтобы «собрать всё сразу», — и пропускают срок по части дефектов.
• Жалуются устно — и не могут доказать, что сообщали застройщику вовремя.
• Ремонтируют сами до осмотра застройщиком — и получают отказ «следов дефекта нет».
• Не заказывают заключение по серьёзному дефекту — и спорят о причинах вместо денег.
• Не подписывают акт устранения — и потом не могут показать, что дефект повторился.

Дальше — этап 9: претензия, экспертиза, суд

Если письменные требования не помогли, пора переходить к формальному спору. Как собрать доказательства, когда нужна экспертиза и сколько стоит суд, — в главе «Если застройщик отказал».